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    昆明市颁发云南省首笔二手房 “带抵押过户”合并登记不动产权证书

    发布时间:2022-08-03 文章来源:昆明市自然资源和规划局 发布机构:昆明市自然资源和规划局

    “哎呀,真是太方便了,不用等房贷结清就能过户交易了,建行的“带抵转让”贷款业务真是太好了!”市民王先生兴奋的握着买家李先生的手,日前,王先生要出售名下一套房产,找好了买家李先生,但苦于原贷款未结清,需要自筹近50万元资金还清房贷,王先生找遍了亲戚朋友短时间内很难借到那么多钱,找第三方机构借款又面临较高的费用成本。正当王先生一筹莫展之时,王先生的朋友跟他提起建行新推出的“带抵转让”二手房贷款业务,该业务不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款。于是,王先生和李先生满怀期待地来到建行提出了贷款申请,建行热情受理,很快“带抵转让”二手房贷款便成功发放,新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户,王先生筹资还款的焦虑一扫而空。王先生、李先生对昆明市不动产登记中心、建设银行全程高效便捷的服务赞不绝口。

    为认真落实昆明市委、市政府有关作风革命和效能革命的工作部署精神,昆明市自然资源和规划局从服务群众和降低交易成本的视角出发,积极发挥主观能动性,针对以往群众在二手房交易过程中,原抵押贷款未结清需要搭桥资金、多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、搭桥资金成本高负担重的问题,自加压力,协同昆明市住房和城乡建设局,由中国建设银行云南省分行积极探索,创新推出二手房“带抵押过户”合并登记的新模式。为确保二手房“带抵押过户”合并登记新模式的顺利实施,昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局联合印发了《关于推行存量房“带抵押过户”合并登记的通知》(以下简称“通知”)。2022年8月2日,昆明自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局和中国建设银行云南省分行在昆明市不动产登记中心华尔贝大厦2楼举行二手房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式,成功办理云南省首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务,标志着一项便民利民的服务新举措正式实施。

    昆明市不动产登记工作以打造最优登记财产营商环境为目标,以提升登记服务效能为落脚点,关注并及时研究化解企业和群众在不动产登记领域遇到的困难和实际问题,通过二手房“带抵押过户”合并登记新服务模式的实施,对降低卖房成本,活跃“二手房”市场,促进昆明经济增长和高质量发展具有重要的意义。

    一是流程合并再造,提高服务效能。原二手房交易过户,买方需先结清银行贷款,凭结清证明办理抵押注销登记,买卖双方才能向银行提出贷款预审批,预审批通过后签订房屋买卖合同并备案,最后方能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记,所需的时间周期和流程较长。启动存量房“带抵押过户”合并登记工作改革后,结合交易、税收、登记“一窗办理,集成服务”工作,在住建、税务和登记三部门联审联办的基础上,不动产登记机构简化办理程序,创新增加了房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程,申请人只需“进一个窗口,提交一套材料,办理一次业务”就可完成上述登记事项,且各项登记无时差同步完成,同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明,办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结,其中对持不动产权证书和不动产登记证明申请办理合并登记的,实行同城通办,承诺当日办结;对持原《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《抵押他项权证》申请办理的,由登记中心属地办证点负责办理,办理时限承诺3天内办结。办理时限的压缩,极大地给办事群众带来了便利,也提升了不动产登记的服务效能。

    在存量房“带抵押过户”网签备案办理环节,住建部门依托电子签章、人脸识别、区块链等技术,利用当前住建部门已经运行成熟的全流程一体服务平台“昆明市存量房交易服务平台”为买卖双方的网签备案需求提供最大助力,促使买卖双方在买卖合同网签备案环节实现网上办、掌上办、就近办、自助办、异地办、即时办、不见面办。

    二是改造创新激发房地产交易活力。在启动存量房“带抵押过户”合并登记工作改革后,通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议,约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后,从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户,剩余款项再划转至卖方个人银行账户,解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题,拓宽融资渠道,缓解融资手续繁杂、办理时间长、过桥利息高的问题,让群众资金更自由、置业更便利。住建部门的“昆明市存量房交易服务平台”还聚合贷款预审功能,有效帮助购房人提前对意向房屋进行线上贷款预审,并为购房人和贷款银行搭建双向沟通的桥梁,足不出户享受按揭银行网上专享预审服务,促成双方更快成交,提升购房交易体验感。

    三是保障安全,维护市场稳定。“带抵过户”便民模式通过信息共享在原住建、税务和登记三部门联审联办的基础上,创新增加房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程,实现多个登记事项同时受理、同步办理、一并登记。通过合并登记缩短了业务办理之间的空档期,降低二手房交易风险。银行与买卖双方签订资金管理协议并进行资金监管,如二手房在交易过程中因发生查封、限制交易等情况对买卖双方和借贷银行可能造成损失的,登记机构及时退件,避免了双方发生资金纠纷,提高了二手房交易效率,保障了不动产交易安全。同时,住建部门在网签备案环节利用电子签章、人脸识别、区块链等技术,也有效保障交易安全,降低交易风险。

    该项改革先在中国建设银行进行试点,待该项业务成熟后,将逐渐向其他金融机构推行。最终实现多银贷款审批、抵押登记及贷款发放无缝衔接,进一步优化昆明市营商环境,为昆明市建设贡献力量持续加大对存量房“带抵过户”创新服务模式。下步,昆明市自然资源和规划局、住房与城乡建设局将与中国建设银行云南省分行持续深化政银合作,进一步探索解决广大群众涉及登记财产的痛点难点,助力昆明市房地产市场平稳健康发展。

    作者:马卫祥

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