昆明市国土空间规划委员会办公室 关于加强昆明市中心城区开发强度管理的通知
五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、安宁市人民政府，各开发（度假）区管委会，昆明市国土空间规划委员会各成员单位：
为合理利用土地资源，优化昆明中心城区空间格局和人口分布密度，推动昆明城市高质量发展，提高城市景观风貌和居住品质，充分践行TOD开发理念，经昆明市国土空间规划委员会2024年第13次会议审议通过，现将相关事项通知如下：
一、强度分区分类管控
（一）强度分区
中心城区建设用地共划定为五个强度分区。其中，临湖区域、生态敏感区域等区域划定为强度一区；临山区域、城市大型公共开敞空间周边区域、大型文体设施周边区域等区域划定为强度二区；以城镇住宅、生活服务为主的区域划定为强度三区；片区组团中心、TOD综合开发区域、综合交通开发枢纽等区域划定为强度四区；城市核心区、高强度开发的地标节点区域划定为强度五区（详见附件1）。
（二）城镇住宅用地和商业、商务金融用地强度管控
城镇住宅用地和商业、商务金融用地容积率按下表进行分区管控。
表1 城镇住宅用地和商业、商务金融用地容积率分区控制指标表
用地性质 | 类型 | 一区 | 二区 | 三区 | 四区 | 五区 |
城镇住宅用地 | 基准容积率 | 1.2 | 1.5 | 2.0 | 2.5 | 2.8 |
容积率上限 | 1.5 | 2.0 | 2.5 | 2.8 | 3.1 | |
商业、商务金融用地 | 基准容积率 | 1.5 | 2.0 | 2.5 | 3.0 | 4.0 |
容积率上限 | 1.8 | 3.0 | 3.5 | 4.0 | 5.5 |
（三）城镇住宅用地容积率取值
根据所在强度分区的基准容积率，城镇住宅用地结合地块规模、轨道站点、周边道路、户型大小四项容积率影响系数确定地块容积率。地块规划容积率原则上不得超过该地块所在强度分区的容积率上限。
计算公式：规划容积率=基准容积率×（1+A1+A2+A3+A4）
1．地块规模容积率影响系数（A1）
城镇住宅用地地块规模容积率影响系数以4公顷为基准用地规模，按表2进行确定。
表2 城镇住宅用地地块规模容积率影响系数
面积区间S（公顷） | 影响系数A1 |
S≤4 | 0 |
4＜S≤6 | -0.05 |
6＜S≤8 | -0.10 |
S＞8 | -0.20 |
2．轨道站点容积率影响系数（A2）
轨道站点容积率影响系数以站点出入口作为半径起算基点，规定半径分别为0-500米、500米-800米两个等级，城镇住宅用地地块轨道站点容积率影响系数按表3确定。
表3 城镇住宅用地轨道站点容积率影响系数
城镇住宅用地距轨道站 点出入口距离L（米） | 影响系数A2 | |
单线站点 | 多线站点 | |
L≤500 | +0.25 | +0.5 |
500＜L≤800 | -- | +0.2 |
注：轨道站点指现状及已开工建设的轨道交通站点；城镇住宅用地若超过50%的用地面积位于轨道站点出入口半径覆盖内，则按照对应的等级取值。
3．周边道路容积率影响系数（A3）
城镇住宅用地地块周边道路数量容积率影响系数按表4确定。
表4 城镇住宅用地周边道路容积率影响系数
临道路数量N（条） | 影响系数A3 |
N=1 | -0.05 |
N=2 | 0 |
N=3 | +0.05 |
N≥4 | +0.10 |
注：临道路数量指地块临近的可开口支路及以上等级道路的数量。
4．户型大小容积率影响系数（A4）
户型大小容积率影响系数主要适用于按照户数为基数测算居住人口的情形。对于控规成果中明确了户数的项目，其城镇住宅用地平均户型面积容积率影响系数按表5确定。
表5城镇住宅用地平均户型面积容积率影响系数
平均户型面积M（㎡） | 影响系数A4 |
M≤100 | -0.15 |
100＜M≤120 | -0.1 |
120＜M≤150 | 0 |
150＜M≤180 | +0.1 |
M＞180 | +0.15 |
注：适用于本影响系数的项目应在详细规划地块图则及规划条件中明确户数控制要求。
（四）商业、商务金融用地容积率取值
根据所在强度分区的基准容积率，商业、商务金融用地结合地块规模、轨道站点、周边道路三项容积率影响系数确定地块容积率。规划容积率原则上不得超过该地块所在强度分区的容积率上限。
计算公式：规划容积率=基准容积率×（1+B1+B2+B3）
1．地块规模容积率影响系数（B1）
商业、商务金融用地地块规模容积率影响系数以2公顷为基准用地规模，按表6确定。
表6 商业、商务金融用地地块规模容积率影响系数
面积区间S（公顷） | 影响系数B1 |
S≤2 | 0 |
2＜S≤4 | -0.10 |
S＞4 | -0.20 |
2．轨道站点容积率影响系数（B2）
轨道站点容积率影响系数以站点出入口作为半径起算基点，规定半径分别为0-500米、500米-800米两个等级，商业、商务金融用地地块轨道站点容积率影响系数按表7确定。
表7商业、商务金融用地轨道站点容积率影响系数
商业、商务金融用地距轨道站点出入口距离L(米) | 影响系数B2 | |
单线站点 | 多线站点 | |
L≤500 | +0.25 | +0.5 |
500＜L≤800 | -- | +0.2 |
注：轨道站点指现状及已开工建设的轨道交通站点；商业、商务金融用地若超过50%的用地面积位于轨道站点出入口半径覆盖内，则按照对应的等级取值。
3．周边道路容积率影响系数（B3）
商业、商务金融用地地块周边道路数量容积率影响系数按表8确定。
表8商业、商务金融用地周边道路容积率影响系数
临道路数量N（条） | 影响系数B3 |
N=1 | -0.05 |
N=2 | 0 |
N=3 | +0.05 |
N≥4 | +0.10 |
注：临道路数量指地块临近的可开口支路及以上等级道路的数量。
（五）其他用地容积率取值
商住混合用地通过将地块内各类用地对应的地块容积率按拟混合的建筑面积比例进行加权平均，确定地块的容积率。
计算公式：混合用地容积率＝容积率1×M1+容积率2×M2+容积率3×M3；
其中，容积率1、容积率2、容积率3分别为该地块基于各类单一用地功能可允许的容积率；M1、M2、M3分别为该地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。
文化用地、教育用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、公用设施用地等用地的容积率，在符合相关规范的前提下，根据项目实际需要合理确定。
二、加强实施管理
（一）妥善解决历史遗留问题
1. 对于纳入城中村改造专项借款的项目，其容积率指标按照规委会审议通过的指标执行。
2. 本通知印发前控规修改方案或规划设计方案已经市城乡规划委员会审议通过，且已实质完成应拆迁总建筑面积50%以上的城中村改造项目，可按已审议通过方案的容积率指标执行。鼓励进一步降低容积率指标，核发规划条件前应进行研究，适当降低容积率，提升城市品质。
3. 本通知印发前控规修改方案已经市城乡规划委员会审议通过，但实质拆迁未达到50%的城中村改造项目，商品房地块城镇住宅用地容积率应不超过3.1，全部为回迁安置房的城镇住宅用地容积率可适当上浮，但上浮比例不超过20%。
4. 新启动的城中村改造项目和重新申请将商业商务用地调整为城镇住宅用地或调整商住比例的城中村改造项目，地块容积率应符合本通知要求，容积率可在相应分区基准容积率上浮20%后再结合容积率影响系数确定地块容积率，容积率不受相应分区容积率上限的限制，但城镇住宅用地最高不得超过3.1。
5. 高校资产化债可参照城中村改造项目执行。
6. 2021年9月后控规方案已经市规委会审议通过，且城镇住宅用地容积率不超过3.1的，可按已审定的控规指标执行。
（二）鼓励单元统筹
对于开展控规修编及城市设计工作的单个规划单元或多个相邻规划单元，在满足片区整体容积率分区及总建筑面积容量上限的基础上，控规编制时可结合规划单元人口容量、城市设计、城市空间形态、TOD开发、交通承载力等因素，在一个规划单元内或多个相邻规划单元统筹确定各地块开发强度指标，各地块指标可不再按照修正系数进行调整且单个地块容积率不受相应分区容积率上限的限制，但城镇住宅用地容积率最高不得超过3.1。
（三）加强审核落实
尚未供地且土地供应方案未通过市土储委会审议的用地，应按照本通知要求降低地块容积率指标。
历史城区、历史文化街区、机场净空区、交通枢纽区和城市核心区等区域对用地建设强度有特殊需求的，可结合实际情况合理确定并同时满足相关管控要求；法律、法规和相关规定有明确要求的，应符合其要求。确因城中村改造历史遗留、烂尾楼等特殊原因开发强度需突破本通知要求的，需按程序上报市国土空间规划委员会审议。
（四）简化审批流程
按本通知要求降低容积率指标且符合分区管控指标要求的，可按照控规勘误程序办理，经市自然资源规划专题会审议后方可核发规划条件。
三、其他
本通知自印发之日起施行。在本通知施行之日前已出让或土地供应方案已经市土储委会审议通过的用地，按照规划条件指标执行。
附件：
昆明市国土空间规划委员会办公室
2024年12月10日
